Rechtzeitigkeit der Nebenkostenabrechnung
Mietrecht
Zurzeit erstellen viele Vermieter die Nebenkostenabrechnung für die von ihren Mietern angemieteten Wohnungen. Bei zentral beheizten Wohnungen gehört zu den Mietnebenkosten auch die Heizkostenabrechnung.
Der Vermieter von Wohnraum muss einmal jährlich eine solche Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter zusammen mit der Miete monatlich Nebenkostenvorauszahlungen leistet. Die umlagefähigen Nebenkosten sind in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Er hat für die Erteilung der Nebenkostenabrechnung ein Jahr Zeit, gerechnet vom Ende des Abrechnungszeitraums an. In den meisten Fällen ist dies das Kalenderjahr. Das bedeutet, dass der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für 2020 bis zum 31.12.2021 erstellt haben muss. Bis zu diesem Zeitpunkt muss die Abrechnung dem Mieter auch zugegangen sein.
Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, hat er keinen Anspruch mehr auf mögliche Nachzahlungen, sofern er die Verspätung zu vertreten hat.
Umgekehrt hat jeder Mieter, der Nebenkostenvorauszahlungen leistet, einen Anspruch auf Rückzahlung bzw. Erstattung des zu viel gezahlten Nebenkostenbetrags bezüglich nicht angefallener Nebenkosten. Die Erstattungspflicht hieraus wird mit der Nebenkostenabrechnung fällig.
Damit kann sich der Vermieter, der die eingangs aufgezeigte Frist nicht einhält, damit konfrontiert sehen, dass der Mieter seine laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zurückhält, weil der Vermieter seiner Pflicht zur rechtzeitigen Abrechnung nicht nachgekommen ist und der Mieter als Folge hieraus seinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen durch Zurückbehalten der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen durchsetzen kann. Ist das Mietverhältnis beendet, so hat der Mieter regelmäßig diese Möglichkeit nicht mehr und er kann seinen Anspruch in Form der direkten Rückforderung durchsetzen.
Ein etwaiges Guthaben aus einer verspätet erstellten Abrechnung muss der Vermieter jedoch an den Mieter auszahlen.
Prüft der Mieter die Nebenkostenabrechnung und entdeckt er Fehler, so hat er ein Jahr nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung Zeit, Widerspruch hiergegen einzulegen. Versäumt der Mieter diese Frist, so kann er seine Einwendungen gegen die erteilte Abrechnung nicht mehr wirksam vorbringen. Eine Ausnahme hiervon besteht nur dann, wenn er die Verspätung selbst nicht zu vertreten hat, er also keine Ursache hierfür gesetzt hat.
Grundsätzlich hat der Mieter nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung, die mit einer Nachforderung schließt, 30 Tage Zeit, die Nachzahlung auszugleichen. Dies gilt nicht, wenn eine individuelle Zahlungsfrist vereinbart wurde. Erscheint dem Mieter die Abrechnung fehlerhaft, so sollte er den Betrag zunächst unter Vorbehalt zahlen, um nicht in Zahlungsverzug zu gelangen. Stellt sich nach Prüfung der Abrechnung dann heraus, dass der Betrag tatsächlich zu hoch war, kann er die Differenz einfordern oder mit den Vorauszahlungen für das nächste Jahr verrechnen.
Ein etwaiges Guthaben hat der Vermieter gleichfalls binnen 30 Tagen an den Mieter auszugleichen.
Doch was bedeutet es noch, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig oder gar nicht erstellt?
Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung. Dieser Anspruch unterliegt einer dreijährigen Verjährung gerechnet vom Zeitpunkt des Endes der Abrechnungsfrist. Die Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung 2019 beispielsweise endet am 31.12.2020. Der Anspruch des Mieters verjährt damit am 31.12.2023.
Auch der Anspruch des Vermieters auf etwaige Nachzahlungen des Mieters aus der Nebenkostenabrechnung verjährt binnen drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, wobei dies in der Regel mit der Erteilung einer wirksamen Abrechnung einhergeht.
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